Teil 2 – Wohnflächenberechnung: Wenn das so einfach wäre mit der Wohnflächenberechnung. Denn leider ist die Grundlage dafür alles andere als einheitlich und vieles erlaubt. Als Sachverständiger sollten Sie die Unterschiede kennen.

Die Wohnfläche avanciert immer mehr zum Zankapfel, vorrangig natürlich zwischen Mieter und Vermieter – aber auch Käufer einer Immobilie lassen sich ungern über die Wohnfläche täuschen. Sie spielt zudem nicht nur eine Rolle etwa bei den Mietnebenkosten, sondern eben auch ganz massiv beim Wert einer Immobilie, bei Steuer und letztendlich auch bei Fragen der Baufinanzierung.

Oft uneinheitliche Grundlagen bei der Wohnflächenberechnung

Das Problem beginnt im Prinzip schon dabei, was überhaupt Grundlage für die Wohnflächenberechnung ist. Fakt ist allerdings: Es gibt bis heute keine allgemein verbindliche gesetzliche Regelung und Begriffsbestimmung, sondern in den unterschiedlichen Rechtsgebieten vollständige oder ansatzweise Vorschriften, die untereinander erheblich abweichen und eine einheitliche Verfahrensweise erschweren oder sogar unmöglich machen. Im Verlaufe der Jahrzehnte kamen dabei verschiedene Normen und Verordnungen zum Einsatz – und sind es zum Teil bis heute (Kunden von Sprengnetter erhalten übrigens die folgenden Unterlagen über die Sprengnetter Bibliothek bzw. die Marktdaten und Praxishilfen zur Verfügung gestellt):

  • Wohnflächenverordnung (WoFIV): Diese Verordnung muss verbindlich auf Wohnraum angewendet werden, der nach dem 31.12.2003 gefördert wurde.
  • Zweite Berechnungsverordnung: Auch diese Verordnung beschäftigte sich mit öffentlich geförderten Wohnraum; darüber hinaus hat diese Berechnungsmethode weite Verbreitung im Mietrecht, Kaufrecht und Werkvertragsrecht gefunden. Auch mit Inkraftsetzung der WoFIV, die die Regelungen zur Wohnflächenberechnung der II. BV abgelöst hat, kann sie weiterhin Anwendung finden, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.
  • DIN 283: Die Berechnung nach der DIN 283 ist insbesondere beim preisfreien Wohnraum weit verbreitet. Hierbei handelt es sich um eine DIN-Norm. Sie ist im August 1983 zurückgezogen worden, kann und wird aber weiterhin zur Wohnflächenberechnung angewandt.
  • DIN 277: Vor allem beim Neubau wird die Grundfläche mit der DIN 277 berechnet. Auch diese DIN-Norm hat keinen Rechtscharakter. Für die Wohnflächenberechnung ist sie nur bedingt geeignet, da sie den Begriff Wohnfläche nicht kennt.
  • Freihändige Berechnung: Weit verbreitet ist noch die freihändige Berechnung der Wohnfläche mit oder ohne ergänzende Übernahme von Regelungen der vorgenannten Methoden. Welchen Wert die auf diese Weise errechneten Wohnflächen im Hinblick auf objektive Maßstäbe und Vergleichbarkeit haben, lässt sich nicht allgemeingültig abhandeln.

Das Problem beginnt also schon dabei, welche Norm überhaupt zur Anwendung kommen soll. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt dazu zumindest fest (Az. VIII ZR 86/08 vom 22.04.2009), dass die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültige Verordnung gültig ist, sofern keine andere Berechnungsgrundlage vereinbart wurde.

Für Sie als Sachverständiger ist dies allerdings eine sehr wichtige Information, wenn Sie im Rahmen der Wertermittlung auch das Thema Wohnflächenberechnung angehen wollen – in Teil 3 dieser Serie erfahren Sie, worin weitere Praxisschwierigkeiten liegen und wie Sie mit diesen umgehen können.

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