Täuscht der Käufer arglistig über den Zustand einer Immobilie, dann kann der Kauf rückabgewickelt werden. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil. Eine besondere Rolle spielte in diesem Fall das Maklerexposé.

Der Verkäufer will seine Immobilie von der besten Seite zeigen, das ist legitim. Nicht legitim ist es allerdings, Sachmängel arglistig zu verschweigen und zu verbergen – zum Beispiel, indem sie mit einer sogenannten „Pinselrenovierung“ verdeckt werden. Das entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil (Urteil vom 19. Januar 2018, Az. V ZR 256/16, hier geht es zum Urteil).

Feuchter Keller wurde verschwiegen

Der Verkäufer eines Hauses hatte gegenüber dem Käufer behauptet, dass der Keller trocken sei. Konkret: Die Kellerwände wurden vor der eigentlichen Hausbesichtigung mit weißer Farbe überstrichen – in der Urteilsbeschreibung als „Verkaufslackierung“ bezeichnet -, um so den Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken. Der BGH geht in seiner Urteilsbegründung davon aus, dass der Käufer durch die „öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen“ angegebene Eigenschaften auch erwarten dürfe.

In diesem Fall war ausdrücklich im Exposé angegeben worden, dass der Keller trocken sei. Für den Fall mache es auch keinen Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt. Auch irrelevant ist, dass die Kellereigenschaften nicht ausdrücklich Bestandteil des Notarvertrags waren.

Der Käufer hat laut BGH einen Schadensersatzanspruch oder kann eine Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern – ein Desaster also für den Verkäufer. Denn er müsste im Extremfall den Kaufpreis von etwa 130.000 Euro zurückzahlen. Oder er verlangt Schadensersatz, der bei einer Kellersanierung schnell einen mittleren fünfstelligen Betrag erreichen kann.

Sprengnetter Tipp: Immobilie besser kontrollieren

Sofern Sie als Makler die arglistige Täuschung des Verkäufers geahnt oder gewusst haben, sind Sie ganz schnell auch selbst in der Haftung. Der Fall zeigt außerdem sehr deutlich, dass Sie präzise darauf achten sollten, dass das Exposé wirklich den tatsächlichen Zustand der Immobilie wiedergibt. Das ist gar nicht so einfach: Mit den verschiedenen Weiterbildungsangeboten der Sprengnetter Akademie bauen Sie hier Kompetenz auf – und Sie können mir Ihrer Fachkompetenz dann wirkungsvoll für sich werben und sich von Ihren Wettbewerbern absetzen.

 

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