Teil 1 – Wohnflächenberechnung: Die 10-Prozent-Abweichungstoleranz – zumindest bei Mieterhöhungen – ist passé: Das beschreibt ein BGH-Urteil. Für Sachverständige kommt es deshalb immer mehr auf Genauigkeit an.

Etwa zwei Drittel aller Wohnflächenangaben einer Mietwohnung stimmen nicht mit der Realität überein - zumindest schätzt das der Deutsche Mieterbund so ein. Unabhängig davon, wie gesichert solche Zahlen sind: In der Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter nimmt diese Frage einen großen Stellenwert ein.

„Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht“, behauptet zumindest Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke in einer Pressemitteilung des Verbandes. Die Eigentümergemeinschaft hatte Ende 2015 in einem Praxistest die Wohnfläche in Immobilien durch mehrere Sachverständige bestimmen lassen. Das Ergebnis: Bei drei Experten kamen drei Ergebnisse heraus mit einer Abweichung von bis zu 16 Prozent. Vor den Abweichungen in der Praxis dürfe der Gesetzgeber nicht die Augen verschließen, fordert der Verband. Demnach traten im Test Messungenauigkeiten und handwerkliche Fehler zutage.

Unterschiedliche Vorgaben bei der Wohnflächenberechnung

Zudem interpretierten die Experten die zugrundeliegenden Berechnungsvorgaben der Wohnflächenverordnung unterschiedlich. So hätten einige Sachverständige eine Terrasse gar nicht in die Wohnfläche einbezogen, andere einen Balkon zu einem Viertel oder zur Hälfte. „Da die Ergebnisse niemals einheitlich sein werden, muss es eine praxisgerechte Toleranzspanne nach oben und unten geben. Ansonsten wird es künftig deutlich mehr Streit über die Wohnfläche geben als bisher“, folgerte Warnecke.

Das Problem ist allerdings schon, dass es nicht unbedingt eine „tatsächliche Wohnfläche“ gibt, weil diese nämlich in der Praxis ganz unterschiedlich definiert wird. Zu handwerklichen Fehlern gesellt sich somit also auch ein definitorisches Problem.

Bundesgerichtshof fordert mehr Genauigkeit bei der Wohnflächenberechnung

Ganz klar ist jedenfalls seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 266/14 vom 18.11.2015): Genauigkeit wird immer wichtiger. Die schon mal als „Schummelgrenze“ („Welt am Sonntag“) beschriebene Duldung einer Abweichung von bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnungsgröße zu der im Mietvertrag angegebenen – und den damit einhergehenden Berechnungen für Betriebskosten, Miete und Mieterhöhung – wurde nämlich durch das Urteil gekippt.

In einem Urteil entschied der BGH, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde gelegt werden muss. Verhandelt wurde hier ein untypischer Fall: Die Wohnung war deutlich größer als im Mietvertrag vereinbart. In dem Urteil ging es um eine gewünschte Mieterhöhung durch den Vermieter, der dabei zusätzlich die tatsächliche Wohnungsfläche berücksichtigt sehen wollte. Das Gericht entschied, dass er sich dennoch an die Kappungsgrenzen halten müsse, wonach eine Mieterhöhung von mehr als 15 bzw. 20 Prozent in drei Jahren nicht zulässig ist. Entscheidend hierbei: Abweichungstoleranzen von bis zu 10 Prozent wurden in diesem Fall nicht mehr akzeptiert – zumindest für Mieterhöhungen. Der BGH korrigierte hiermit seine frühere Haltung dazu.

Für Sachverständige könnte parallel gelten: Genauigkeit bei der Wohnflächenberechnung wird immer wichtiger und Ungenauigkeit führt möglicherweise zu Regressansprüchen – im zweiten Teil dieser Blogserie erfahren Sie, warum die Tücke hier allerdings im Detail liegt.
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